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Un jour d’été l’année dernière, un groupe de responsables de la technologie immobilière s’est réuni dans une salle de conférence à Nashville pour se vanter de l’un des produits phares de leur entreprise : un logiciel qui utilise un algorithme mystérieux pour aider les propriétaires à augmenter les loyers les plus élevés possibles pour les locataires.
“Jamais auparavant nous n’avions vu ces chiffres”, a déclaré Jay Parsons, vice-président de RealPage, alors que les congressistes se promenaient. Les loyers des appartements ont récemment augmenté de 14,5%, a-t-il déclaré dans une vidéo vantant les services de l’entreprise. Se tournant vers son collègue, Parsons a demandé : Quel rôle le logiciel a-t-il joué ?
“Je pense que c’est le moteur, très honnêtement”, a répondu Andrew Bowen, un autre cadre de RealPage. “En tant que gestionnaire immobilier, très peu d’entre nous seraient prêts à augmenter les loyers à deux chiffres en un mois en le faisant manuellement.”
Les remarques de célébration étaient plus que fanfaronnades. Pendant des années, RealPage a vendu des logiciels qui utilisent l’analyse de données pour suggérer des prix quotidiens pour les unités ouvertes. Les gestionnaires immobiliers à travers les États-Unis ont jailli de la façon dont l’algorithme de l’entreprise augmente les bénéfices.
“La beauté de YieldStar est qu’il vous pousse à aller dans des endroits où vous ne seriez pas allé si vous ne l’utilisiez pas”, a déclaré Kortney Balas, directeur de la gestion des revenus chez JVM Realty, faisant référence au logiciel de RealPage dans une vidéo de témoignage sur le site Web de l’entreprise.
La plus grande société de gestion immobilière du pays, Greystar, a constaté que même en un seul ralentissement, ses bâtiments utilisant YieldStar “ont surpassé leurs marchés de 4,8%”, une prime significative par rapport à ses concurrents, a déclaré RealPage dans des documents sur son site Web. Greystar utilise le logiciel de RealPage pour tarifer des dizaines de milliers d’appartements.
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RealPage est devenu le principal fournisseur national de ces logiciels de fixation des loyers après que les régulateurs fédéraux ont approuvé une fusion controversée en 2017, selon une enquête de ProPublica, élargissant considérablement l’influence de l’entreprise sur les prix des appartements. Cette décision a aidé la société basée au Texas à pousser la clientèle de sa gamme de services technologiques immobiliers au-delà de 31 700 clients.
L’impact est brutal sur certains marchés.
Dans un quartier de Seattle, ProPublica a constaté que 70 % des appartements étaient supervisés par seulement 10 gestionnaires immobiliers, chacun d’entre eux utilisant un logiciel de tarification vendu par RealPage.
Pour arriver à un loyer recommandé, le logiciel déploie un algorithme – un ensemble de règles mathématiques – pour analyser une mine de données que RealPage recueille auprès des clients, y compris des informations privées sur ce que facturent les concurrents à proximité.
Pour les locataires, le système bouleverse la pratique de la négociation avec le personnel de l’immeuble. RealPage décourage la négociation avec les locataires et a même recommandé aux propriétaires, dans certains cas, d’accepter un taux d’occupation inférieur afin d’augmenter les loyers et de gagner plus d’argent.
L’un des développeurs de l’algorithme a déclaré à ProPublica que les agents de location avaient “trop d’empathie” par rapport aux prix générés par ordinateur.
Les gestionnaires d’appartements peuvent rejeter les suggestions du logiciel, mais jusqu’à 90 % sont adoptées, selon d’anciens employés de RealPage.
La conception et la portée croissante du logiciel ont soulevé des questions parmi les experts immobiliers et juridiques quant à savoir si RealPage a donné naissance à un nouveau type de cartel permettant aux plus grands propriétaires du pays de coordonner indirectement les prix, potentiellement en violation de la loi fédérale.
Les experts disent que RealPage et ses clients invitent à un examen minutieux des autorités antitrust pour plusieurs raisons, y compris leur utilisation de données privées sur ce que les concurrents facturent en loyer. En particulier, la création par RealPage de groupes de travail qui se réunissent en privé et incluent des propriétaires qui sont par ailleurs des rivaux pourrait être un drapeau rouge de collusion potentielle, a déclaré un ancien procureur fédéral.
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Au minimum, selon les critiques, l’algorithme du logiciel pourrait gonfler artificiellement les loyers et étouffer la concurrence.
“Les machines apprennent rapidement que le seul moyen de gagner est de pousser les prix au-dessus des niveaux concurrentiels”, a déclaré Maurice Stucke, professeur de droit à l’Université du Tennessee, ancien procureur de la division antitrust du ministère de la Justice.
RealPage a reconnu qu’il alimente les données de location internes de ses clients dans son logiciel de tarification, donnant aux propriétaires un aperçu agrégé et anonyme de ce que leurs concurrents à proximité facturent.
Un représentant de l’entreprise a déclaré dans un e-mail que RealPage “utilise des données de marché agrégées provenant de diverses sources d’une manière conforme à la loi”.
La société a noté que les propriétaires qui utilisent des employés pour fixer manuellement les prix mènent « généralement » des sondages téléphoniques pour vérifier les loyers des concurrents, ce qui, selon la société, pourrait entraîner un comportement anticoncurrentiel.
“Les solutions de gestion des revenus de RealPage donnent la priorité à la dynamique interne de l’offre / de la demande d’une propriété par rapport aux facteurs externes tels que les loyers des concurrents”, a déclaré un communiqué de la société, “et aident donc à éliminer le risque de collusion qui pourrait survenir avec la tarification manuelle”.
Le communiqué indique que le logiciel de RealPage aide également à empêcher les loyers d’atteindre des niveaux inabordables, car il détecte les baisses de la demande, comme celles qui se produisent de manière saisonnière, et peut y répondre en abaissant les loyers.
RealPage n’a pas rendu Parsons, Bowen ou l’actuel PDG de la société, Dana Jones, disponibles pour des entretiens. Balas et un représentant de Greystar ont refusé de commenter le dossier concernant YieldStar. Le Conseil national du logement multifamilial, un groupe industriel, a également refusé de commenter.
Les partisans disent que le logiciel ne fausse pas le marché. Le PDG de RealPage a déclaré aux investisseurs il y a cinq ans que l’entreprise ne serait pas assez grande pour nuire à la concurrence, même après la fusion. Le PDG de l’un des premiers utilisateurs de YieldStar, Ric Campo de Camden Property Trust, a déclaré à ProPublica que le marché des appartements dans la seule ville natale de son entreprise est si vaste et diversifié qu'”il serait difficile d’affirmer qu’il y avait une sorte de fixation des prix”.
